广 东 省 肇 庆 市 鼎 湖 区 人 民 法 院

民事判决书

（2012）肇鼎法莲民初字第4号

原告：肇庆市鼎湖区永安镇**一经济合作社（又名鼎湖区永安镇**一村民小组）。住所地：肇庆市鼎湖区永安镇永安村委会。组织机构代码*。

负责人：何*。

委托代理人：王*，贵州省*中心法律事务所法律工作者。

委托代理人：陈**，男，汉族，19**年7月12日出生，住广东省*。

被告：何*明，男，汉族，19**年11月26日出生，住*。公民身份号码*。

委托代理人：李秀全，广东浩业律师事务所律师。

原告肇庆市鼎湖区永安镇**一经济合作社诉被告何*明土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹杰明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈杰幸，被告何*明及其委托代理人李秀全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称： 2007年8月12日，原告与被告签订自2007年9月1日至2037年8月31日止为期30年的土地使用租赁合同（实为土地承包合同），约定甲方（即原告）将永安镇计生办旁边空地2亩（经现场测量不止2亩）租给乙方（即被告）使用，被告不得将土地变卖或者抵押给第三人，如转让须经原告同意，否则甲方有权追究乙方的法律责任。因该合同签订时未履行民主议定程序召开村民会议表决，只得18名村民签名，因签订时该村登记在册户籍集体成员为210人，远未达到《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本村集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准”的规定，因此已违反该条法律的强制性规定，所签订的合同按法应为无效。而且，在履行合同过程中，被告擅自改变土地性质用途，在未办理任何用地报建手续的前提下，将承包地进行违章建筑，共搭建了前后两排15卡商铺（第一排7卡，第二排8卡）出租收益（每卡年租7000元），被告搭建商铺出租收益的行为同样违反法律规定和合同约定。原告与被告协商因合同无效退还土地无果情形下，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》等相关法律法规，起诉请求：1、判令原、被告签订的《土地使用租赁合同》无效，涉及争议标的105000元。2、判令被告立即将涉案土地恢复原貌后腾退交还原告；3、本案诉讼费由被告承担。

原告举证如下：

1、《土地使用租赁合同》，证明原、被告签订的合同因违反民主议定原则应为无效合同；

2、村民大会会议决议记录，证明经召开村民大会表决一致同意因合同无效将涉案土地提前回收；

3、铺位照片，证明被告未经发包方同意擅自改变土地用途，将土地进行违章建筑建成商铺15卡出租收益的事实。

被告辩称：1、原、被告签订《土地使用租赁合同》是合法有效的。2007年8月12日，原、被告双方本着平等互利，精诚合作的原则，经充分协商且按民主议定的原则才签订；该合同经鼎湖区永安镇农村承包合同办理处进行了合同鉴证；该合同是双方当事人真实意思表示，并没有违反国家法律、法规的强制性规定。2、原告认为被告擅自改变土地性质用途，在未办理任何用地报建手续的前提下，将承包土地进行违章建筑，但原告没有提供相应的证据予以证明，因此其诉讼理由是不成立的。事实是：该土地被告承租前是永安圩镇市场旧址，地面已是硬底化，土地性质历史形成商业性，被告并没有改变其用途；合同内容很明显反映了双方当事人的合意就是投资建设，而且约定合同期满承租方一切不动产全部归还出租方所有；合同内容没有损害集体和村民利益，且当时的租金为每年每亩2500元，每10年为一个递增期，比当时市场价高了很多。3、被告自从租赁合同签订之日起收到原告起诉状日止，已有五年时间，被告承租初期投入了大量的资金，搭建了简易平房。五年来被告都按时交租，原、被告双方一直没有任何异议，双方都能按合同的约定全面履行自己的义务。4、原告以“因该合同签订时未履行民主议定程序召开村民会议表决，因此已违反了法律的强制规定”为由，试图主张所签订的合同无效。原告的主张是缺乏事实和法律依据的，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

被告举证如下：

1、《土地使用租赁合同》，证明合同上出租方有19名村民签名，其中黄美琼、何朗明、何蚊是当时该村村民代表，进一步证明合同签订时山塘一村民坚决执行了民主议定的原则，且该合同经鼎湖区永安镇农村承包合同办理处鉴定，合同也约定该用地可以进行不动产建设；

2、肇庆市鼎湖区永安镇永安村民委员会证明，证明经永安村委会核实，签订合同时原告村民代表人数为3人，他们是黄美琼、何朗明、何蚊。合同签订时符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条规定，需经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3村民代表同意；

3、肇庆市鼎湖区永安镇永安村民委员会证明，证明涉案的2亩土地是永安旧市场用地，土地是水泥地，土地性质是商业用途；

4、肇庆市鼎湖区村级现金收入凭单，证明在2012年8月15日原告已经收到何*明旧市场2012年度的租金5000元。

经审理查明：2007年8月12日，鼎湖区永安镇永安村民委员会山塘一村民小组为甲方与被告何*明为乙方，签订了《土地使用租赁合同》，合同约定：甲方将座落在永安镇计生办旁边空地2亩租让给乙方使用，乙方在承租期内拥有使用权，不得将土地变卖或者抵押给第三人，如转租须经甲方同意，否则甲方有权追究被告的法律责任。租赁期限自2007年9月1日至2037年8月31日止共30年。租金每隔10年调整递增，2017年8月31日前租金每年5000元。合同还约定：签订合同后乙方即取得该土地使用权，投资建设时须向上级国土部门申报，确保项目符合城镇总体规划，依法搞好环保设施，如因此使人、畜受害及影响周边生产，乙方承担责任。租赁期满后，一切不动产（如厂房、办公楼、仓库）等必须保持现状，不得损坏，并全部归甲方所有，如有损坏，甲方有权追究乙方责任并没收定金，一切可动产归乙方所有。合同签定时，甲方代表何达及时任山塘一村民小组村民代表的黄美琼、何朗明、何蚊（由其妻梁福彩代签）三人及其他村民共19人分别在合同上签认。该合同经鼎湖区永安镇农村承包合同办理处鉴证。合同签订后，原告按合同的约定将土地交付被告使用。被告在2009年9月投入资金在租赁土地上兴建了占地约1000平方米的15卡商铺，被告至今均有按合同约定履行支付租金给原告的义务。

又查明：因农村组织机构改革，鼎湖区永安镇永安村民委员会山塘一村民小组同时拥有另一名称肇庆市鼎湖区永安镇**一经济合作社。涉案土地是原告农村集体农业用地，后用作为永安镇圩镇旧市场用地。市场搬迁后，在租赁合同签订前，涉案土地地面已是水泥硬底化并用于商业经营。

本院认为：本案为租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效的情形包括五个方面：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。就本案而言，首先，双方签定的租赁合同，并不涉及国家利益和社会公共利益，亦不存在以合法形式掩盖非法目的和恶意串通的情形。其次，原告将众所周知的形成地面硬底化的永安圩镇旧市场商业地租赁给被告投资建设使用，即原告方将涉案土地出租并未违反法律和行政法规的强制性规定。第三，该合同的签定是经当时原告召开村民会议后，原告的代表人及全体村民代表和部分村民户主与被告签定的，即出租涉案土地时经其成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意，并且经鼎湖区永安镇农村承包合同办理处鉴证，原告将案涉土地租赁给被告投资建设使用是双方当事人真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，双方签订的《土地使用租赁合同》合法有效。原告主张合同签订时未履行民主议定程序召开村民会议表决，违反了法律的强制性规定，所签订的合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。按合同约定，被告租赁土地用于投资建设，租赁期满后，一切不动产（如厂房、办公楼、仓库）全部归原告所有，由此可知，原告认为被告建造商铺，擅自改变土地性质用途，在未办理任何用地报建手续的前提下，将承包地进行违章建筑，搭建商铺出租收益的行为同样违反法律规定和合同约定的理据不成立，本院不予支持。综上所述，原、被告签订的《土地使用租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，原告请求确认其无效，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：

驳回原告肇庆市鼎湖区永安镇**一经济合作社的诉讼请求。

本案受理费1200元，由原告肇庆市鼎湖区永安镇**一经济合作社负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。

审  判  员      邹 杰 明

                       二〇一二年十月三十一日

书  记  员      覃 韵 芝