广 东 省 肇 庆 市 鼎 湖 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
( 2010 ）鼎民初字第42号
原告：梁*光，男，汉族，*年3月29日出生，住肇庆市鼎湖区***房。
委托代理人：黎*东，广东**律师事务所律师。
委托代理人：彭*飞，广东*联合律师事务所律师。
被告：肇庆市鼎湖区**日用品有限公司(以下简称“**公司”)。住所：肇庆市鼎湖区**1小区。
法定代表人：卢*明。
委托代理人：谢*洪，广东**律师事务所律师。
被告：张*汉，男，汉族，*年4月5日出生，住肇庆市*区*六路4号1幢501房。
被告：曾*琼，女，汉族，*年4月14日出生，原住肇庆市*区*六路4号1幢501房，现住鼎湖区**1小区。
被告张*汉、曾*琼的共同委托代理人：骆*洲、胡*明，均是广东**律师事务所律师。
第三人：肇庆**实业有限公司（以下简称“**公司”）。住所：肇庆市*路。
法定代表人：林*杰。
委托代理人：谢*洪，广东**律师事务所律师。
第三人：高要市农村信用合作联社*信用社（以下简称“*信社”）。地址：高要市*镇**号。
负责人：陈*展。
委托代理人：谢*英、冯*，均是广东**律师事务所律师。
原告梁*光诉被告**公司、张*汉、曾*琼、第三人**公司、*信社土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁*光及其委托代理人黎*东、彭*飞，被告**公司及第三人**公司的共同委托代理人谢*洪，被告张*汉、曾*琼的共同委托代理人骆*洲、胡*明，第三人*信社的委托代理人谢*英、冯*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁*光诉称：原、被告于2009年7月21日签订了《土地使用权转让协议》，2009年8月3日签订了《土地使用权转让补充协议》，2009年8月26日签订了《土地使用权转让补充协议（2）》，约定被告将鼎湖区**区、地号为**、蓝线面积91031.38平方米土地（土地使用证编号是肇鼎国用第**号，已设置抵押）转让给原告，并将**公司股东变更为原告。但是，被告明知原告在与其签订土地使用权转让协议后，已与何敬滔签订了土地使用权转让协议，将该土地再转让何敬滔的情况下，仍于2010年2月1日通知原告解除合同。原告受让土地再转让给何敬滔，可期待获利1076.35万元。被告解除合同，将导致原告要赔偿何敬滔定金425万元、违约金430万元，直接损失855万元。因此，原告不同意解除合同，要求继续履行合同，将土地解除抵押，过户给原告，将**公司股东变更为原告，原告将按约定付清款项。因此，起诉请求判令，1、确认原、被告签订的《土地使用权转让协议》、《土地使用权转让补充协议》、《土地使用权转让补充协议（2）》有效，双方应继续履行。2、原告代被告和第三人**公司直接向第三人*信社清偿本案讼争土地的抵押担保债务，直接向第三人办理土地抵押解除手续。垫付的解除抵押所需清偿款项，视为付给被告土地转让款。垫付款与土地转让款的差额多还少补。第三人**公司对垫付的清偿款负连带责任返还给原告，并归还相应利息。
被告**公司、第三人**公司共同辩称：1、**公司与原告签订的《土地使用权转让协议》及《土地使用权转让补充协议》均为无效协议。双方约定转让的肇鼎国用第**号土地使用证记载的土地，是依2006年7月31日与鼎湖地产公司签订转让合同取得的，按转让合同约定，须在2007年10月30日前对该土地建设，但直至与原告签订转让协议时，该土地还没有开发建设。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”的规定，**公司与原告签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》已违反法律的强制性规定而无效。2、原告已丧失了“确认解除合同的效力”的诉权，**公司单方解除合同的通知已生效，转让协议已合法解除。原告要求“确认合同有效”的诉讼请求依法不能成立。**公司在与原告的转让协议履行期限届满前，以书面形式通知原告，明确表示不履行主要债务，原告收到后，至今未向法院或仲裁机构提出合同能否解除的请求，因原告在法定的三个月期限只提出确认合同效力的请求，而没有提出确认合同能否解除的请求，故原告已丧失了“确认解除合同的效力”的诉权，**公司提出解除合同已生效，原、被告的转让协议已合法解除。3、依法律规定，土地使用权的转让要经土地行政主管部门登记才生效，未经登记，没有取得土地。在没有取得土地前而与何敬滔签订土地转让协议，没有法律约束力，其损失与**公司无关。原告没有取得土地使用权即转让，并获利近一倍，其行为已违法。综上，原告与**公司签订的《土地使用权转让协议》及《土地使用权转让补充协议》均为无效协议，且已合法解除，不同意原告增加的诉讼请求。请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告张*汉、曾*琼共同辩称：我们与本案无关，是不适格主体。签订的协议及补充协议无效，因为土地已抵押给*信社，且办理土地抵押登记。抵押人没有经抵押权人同意，与原告签订的转让协议违反法律规定，因此无效。虽然原告提出行使解除抵押权申请，但解除应在签订合同时提出，不应在签订合同后提出，因此原告增加的请求无效。
第三人*信社述称： 1、原、被告签订的转让合同未经我社审查同意，也没有告知我社，我社对原、被告之间土地使用权转让的事实并不知情。2、原、被告转让的标的物是我社已办理抵押登记的贷款抵押物，我社依法享有优先受偿权。3、**公司的借款没有到期，应于2010年12月21日和2011年1月24日还款。4、至2010年9月21日，**公司尚欠我社借款本金1700万元，被告**公司应承担抵押担保责任。5、原告增加请求是否超过期限，由法院定。如果支持原告增加的诉讼请求，则抵押权形同虚设，如果判令原告代偿款项，我社对抵押物的优先受偿权未得到保障，侵犯到我社的抵押权，法院应考虑我社对抵押物的优先受偿权。
原告梁*光提供证据如下：
1、《土地使用权转让协议》、《土地使用权转让补充协议》、《土地使用权转让补充协议（2）》、股东会决议、委托书、土地使用权证及他项权证、收条。证明原、被告合同约定转让土地及变更股东，并以收付定金和部分价款的事实。
2、解除合同通知书。证明被告通知原告解除合同。
3、原告与何敬滔签订的《土地使用权转让协议》、收据。证明原告与被告签订土地转让协议后，与何敬滔签订了土地使用权转让协议，约定将该土地再转让给何敬滔，并已收取定金。
4、营业执照。证明被告主体资格。
5、居民身份证。证明原告主体资格。
经质证，被告**公司、第三人**公司对原告提供的证据1真实性无异议，但对证明内容有异议，认为转让协议及补充协议是无效。对证据2、4、5的真实性和证明内容无异议。证据3真实性无异议，但对证明内容有异议，认为被告没有取得土地使用权，合同无效，依法应追究法律责任。
经质证，被告张*汉、曾*琼对原告提供的证据1真实性无异议，合法性有异议，认为合同违反法律规定，应无效。对证据2，认为无效，因为张*汉已不是股东，没有解除合同的权利。不同意解除合同通知书的内容，该通知没有生效，数额偏大，有失公平。对证据3，认为与本案无关，协议是原告与第三人签订，不确认其真实性及合法性。对证据4，认为已失效。对证据5无异议。
经质证，第三人*信社对原告提供的证据，认为是原告与被告签订，其不是当事人，对真实性、合法性不清楚。
被告**公司提供的证据如下：
1、营业执照。证明被告主体资格。
2、《土地使用权转让合同》。证明争议的土地的来源及该土地约定了开发期限为2007年10月30日，延期时间不超过一年。法律禁止转让。
经质证，原告对被告**公司提供的证据1有异议，认为证明**公司违反双方签订的协议，协议约定将土地转让原告，股权也转让给原告，但**公司将股权转让给他人，变更了法人，属违约行为。对证据2，认为是**公司与鼎湖地产公司的合同，该证据不能证明该土地没有按合同动工建设和不能转让给原告，法律规定土地转让应按出让合同动工建设才能转让，并不是按转让合同，法律已对土地使用权转让有新的规定和做法。
经质证，被告张*汉、曾*琼对被告**公司提供的证据1、2无异议。
经质证，第三人*信社对被告**公司提供的证据，认为其不是当事人，对其真实性、合法性不清楚。由法院依法审查。
经质证，第三人**公司对**公司的证据的真实性及合法性无异议。
第三人*信社提供的证据如下：
1、*信社、**公司、**公司营业执照。证明第三人、被告**公司的诉讼主体资格。
2、借款合同。证明**公司向*信社借款1700万元的事实。
3、最高额抵押担保借款合同、土地他项权利证明书。证明被告**公司用土地提供抵押担保及抵押物办理抵押登记的事实。
4、延期还款协议书。证明*信社同意**公司延期还款的事实。
5、借据。证明*信社依约发放贷款1700万元的事实。
经质证，原告对第三人*信提供的证据1-3的真实性及证明内容无异议。对证据4真实性无异议，但合法性有异议，认为还款协议在2009年12月16日签订，原告与被告**公司已经签订了《土地使用权转让协议》，**公司已承诺解除还款，还恶意办理贷款延期，是无效。对证据5的真实性及合法性无异议。
经质证，被告**公司、第三人**公司对第三人*信社提供的证据1-5的真实性及证明内容无异议。
经质证，被告张*汉、曾*琼对第三人*信社提供的证据1-5的真实性及合法性无异议。
被告张*汉、曾*琼、第三人**公司均无提供证据。
根据原告的申请，本院调取的证据如下：
1、**公司股份转让合同、企业机读档案变更登记资料。证明**公司的股东已于2009年11月25日变更为李*慈、卢*明，并于2009年12月11日经工商部门核准变更。
2、肇庆市国土资源局鼎湖分局回复。证明肇鼎国用第**号土地使用证核定的土地使用者是**公司，该土地已于2007年12月19日办理了抵押登记，权利人是*信社。
经质证，原告对其申请本院调取的证据1，认为被告恶意转让，损害原告利益。**公司转让股权是违法，不是善意的转让人。曾*琼以25万元转让股权，但**公司的资产及土地使用权已超过1000万元，原股东以50万元转让给现股东，是恶意转让。卢*明及李*慈明知**公司有价值1000多万元的土地使用权，以50万元取得股权，卢*明及李*慈不是善意的受让人，要求法院撤销恶意的转让行为。对证据2无异议，认为证明借款的事实。
经质证，被告**公司、张*汉、曾*琼、第三人**公司对原告的申请本院调取的证据1、2的真实性无异议。
经质证，第三人*信社对原告的申请本院调取的证据1，认为不清楚，由法院依法审查，对证据2无异议。
对原告、被告**公司、第三人*信社提供的证据和原告申请本院调取的证据，本院经审查后认为：被告**公司、张*汉、曾*琼、第三人**公司对原告提供的证据1、5，原告、被告张*汉、曾*琼、第三人**公司对被告**公司提供的证据1，原告、被告**公司、张*汉、曾*琼、第三人**公司对第三人*信社提供的证据1-5，以及原告、被告**公司、张*汉、曾*琼、第三人**公司对原告的申请本院调取的证据1、2的真实性无异议，对这些证据的真实性，本院予以确认。被告张*汉、曾*琼对原告提供的证据2认为已无效，对证据4认为已失效，但没有举证反驳，其异议理由不成立，对这些证据的真实性，本院予以确认。被告**公司、张*汉、曾*琼、第三人**公司对原告提供的证据3，其异议理由成立，对该证据与本案的关联性，本院不予确认。原告对被告**公司提供的证据2的证明内容有异议，其异议理由成立，对该证据的证明内容，本院不予确认。
综合当事人的陈述和本院采信的证据，本院确认如下事实：
2009年7月21日，被告**公司经股东会决议，决定以10763500元的价格出售公司位于鼎湖区**区面积为53003.58平方米的工业用地使用权。同日，原告与**公司签订了《土地使用权转让协议》，主要约定，**公司将其所有的、位于肇庆市鼎湖区**区地号**号土地（面积：蓝线91031.38平方米，红线53003.58平方米，土地使用权证号：肇鼎国用（2007）第**号）按现状以10763500元转让给原告；原告在协议签订后三天内付给**公司100万元作购地订金，二十日内付给**公司700万元，**公司将土地证交给原告，双方到工商部门办理股东变更三天内付清土地余款（股东变更前属**公司的债权债务由**公司负责，与原告无关）；**公司违约的，应向原告支付订金两倍的违约金，原告违约的，原告已付款项不予退回，**公司有权解除协议。协议订立后，**公司于2009年7月24日收到原告购地订金100万元，该款并由**公司的法定代表人被告张*汉写下收条给原告收执。2009年8月3日，原告与**公司又签订了《土地使用权转让补充协议》，主要约定，双方到鼎湖区国土部门签订《土地使用权转让合同书》后，原告必须在五天内支付土地转让款700万元给**公司，**公司收到后，必须于五天内取回土地证交给原告并配合办理过户手续，办理过户手续后，原告必须于当天将余款2763500元支付给**公司，土地过户的一切税费由原告负责；如有一方违约必须赔偿另一方的经济损失。同日，**公司出具委托书给原告，由原告全权代理办理上述土地过户的相关手续。 2009年8月23日，**公司收到原告购地款50万元，该款并由**公司的法定代表人张*汉写下收条给原告收执。因**公司末告知原告转让的土地于2007年用作第三人**公司向第三人*信社借款的抵押物，而**公司未还借款不能解除抵押登记，不能执行原协议，原告与**公司又于2009年8月26日签订了《土地使用权转让补充协议（2）》，主要约定，签订本协议后，原告必须在五天内支付**公司土地转让款150万元，原告已支付**公司300万元（含本协议签订后付的150万元），其中100万元为定金，200万元为购地款；**公司保证**公司在2010年3月底前还款解除土地抵押登记，取回土地证原件，原告在解除抵押登记当天支付**公司土地转让款550万元（**公司需提前五天通知原告具体解除抵押日期）；**公司将土地证原件交给原告，并与原告到国土部门办理土地过户手续后，原告必须于当天将土地转让余款支付给**公司，土地过户所有费用由原告承担；**公司未能在协议规定期限内将土地证交给原告办理过户手续或无故解除合同，属**公司违约，应双倍返还订金和退回已付购地款并赔偿原告由此产生的损失；原告未按约定支付土地转让款，属原告违约，**公司有权解除合同和没收土地交易定金。2009年8月25日，原告与何敬滔签订了《土地使用权转让协议》，约定原告将受让**公司的上述土地以2150万元转让给何敬滔。2009年8月28日，**公司收到原告购地款150万元，该款汇入被告曾*琼账户。**公司出具收条给原告收执。2010年2月1日，**公司向原告发出《解除合同通知》，通知原告解除双方签订的《土地使用权转让协议》、《土地使用权转让补充协议》和《土地使用权转让补充协议（2）》，并承诺补偿原告的损失，所收定金和转让款在签订解除协议后十天内退还，四十天内支付违约金200万元及按银行同期贷款利率计付所收定金和转让款的利息给原告，双方互不追究其他责任。原告不同意解除合同，于2010年2月10日向本院提起本案诉讼。本案在审理过程中，本院准许原告申请追加**公司、*信社为第三人参加本案诉讼。原告并增加诉讼请求，请求判令原告代被告和**公司直接向*信社清偿本案讼争土地的抵押担保债务，原告直接向第三人办理土地抵押解除手续。原告垫付的解除抵押所需清偿款项，视为付给被告土地转让款。垫付款与土地转让款的差额多还少补。**公司对原告垫付的清偿款负连带责任返还给原告，并归还相应利息。**公司、**公司和*信社在庭审中明确表示不同意由原告代为清偿抵押担保的债务以消灭抵押权。案经本院调解，各方各执己见。
另查明：本案讼争的土地是**公司于2006年7月31日向肇庆市鼎湖区地产公司购买。**公司分别于2007年12月21日和2008年1月24日共向*信社借款1700万元，**公司用本案讼争的土地为上述借款提供抵押，并签订了最高额抵押担保借款合同，于2007年12月19日办理了抵押登记，领取权利人为*信社、存续期限为2007年12月18日至2010年12月18日、证明书号为肇鼎他项（2007）第000**号的土地他项权利证明书。2009年12月10日，**公司、**公司、*信社三方签订了《延期还款协议书》，约定**公司的上述两笔借款延期到2010年12月21日和2011年1月24日偿还，各方的权利义务按原借款合同执行。原告与**公司就转让上述土地签订的《土地使用权转让协议》、《土地使用权转让补充协议》和《土地使用权转让补充协议（2）》时，均没有经得*信社的同意。
又查明：**公司由被告张*汉、曾*琼各出资50%设立，于1998年8月6日经肇庆市工商行政管理局鼎湖分局核准登记成立，法定代表人为张*汉。2009年11月25日，张*汉与卢*明，曾*琼与李*慈分别签订了《肇庆市鼎湖区**日用品有限公司股份转让合同》，约定张*汉、曾*琼将各自持有的**公司的股份转让给卢*明、李*慈。2009年12月11日，经肇庆市工商行政管理局鼎湖分局核准变更登记，**公司股东由张*汉、曾*琼变更为卢*明、李*慈，法定代表人变更为卢*明。
本院认为：本案系土地转让合同纠纷。本案讼争的土地转让行为，是原告与被告**公司经协商一致达成的真实意思表示，双方并签订了土地转让协议，**公司是有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”以及该条第二款“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任……”的规定，上述土地转让行为引起的法律责任，应由**公司以其财产承担。原告要求被告张*汉、曾*琼承担继续履行土地转让协议的责任，张*汉、曾*琼虽然是**公司的股东，但原告没有举证证明张*汉、曾*琼对**公司没有出资或出资不足，故原告这一请求理据不足，本院不予支持。本案讼争的土地是**公司为第三人**公司向第三人*信社借款提供抵押担保的土地，该土地抵押存续期限为2007年12月18日至2010年12月18日，原告与**公司在2009年7月21日至8月26日即抵押期间就转让上述土地，意思达成一致，并签订了《土地使用权转让协议》、《土地使用权转让补充协议》和《土地使用权转让补充协议（2）》，但该转让行为，未经抵押权人第三人*信社同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，……”的规定，因此，原告与**公司转让抵押物的行为和所签订的土地转让协议及补充协议，均违反了法律的强制性规定，该土地转让协议及补充协议为无效协议。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律效力。因此，原告请求确认原、被告签订的《土地使用权转让协议》、《土地使用权转让补充协议》、《土地使用权转让补充协议（2）》有效，双方应继续履行，理据不足，本院不予支持。原告因此受到的损失，可向有过错的一方请求赔偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽然明确有“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，但原告与**公司签订的上述转让协议及补充协议未经得抵押权人*信社的同意，且协议没有约定由原告代为清偿**公司欠*信社的债务，以消灭抵押权，庭审中，原告提出愿意由法院判决其代为清偿**公司欠*信社的债务，以消灭抵押权，但这是原告在土地转让协议及补充协议签订后提出的，根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，现**公司、**公司和*信社明确表示不同意由原告代为清偿债务消灭抵押权，且原告并没有将相关款项清偿给*信社，也没有将相关款项提存，因此原告要求判令其代被告和**公司直接向*信社清偿本案讼争土地的抵押担保债务，原告直接向第三人办理土地抵押解除手续，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决如下：
驳回原告梁*光的诉讼请求。
本案受理费86381元，由原告梁*光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
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审 判 长 陈 小 凤
审 判 员 谭 建 玲
代理审判员 杨 清
二○一○年十二月二十九日
书 记 员 陈 小 红
粤公网安备 44120302000088号
