广 东 省 肇 庆 市 鼎 湖 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
( 2010 ）鼎民初字第20号
原告：肇庆市鼎湖区**开发公司(以下简称鼎湖**公司)。住所地：鼎湖区**。
法定代表人：梁*森。
委托代理人：姚*旺，广东*律师事务所律师。
被告：黎*昌，男，汉族，*年5月10日出生，住广东省佛山市**。
委托代理人：欧*，广东*律师事务所律师。
委托代理人：麦*乐，广东*律师事务所辅助人员。
原告鼎湖**公司诉被告黎*昌土地转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎湖**公司的委托代理人姚*旺，被告黎*昌的委托代理人欧*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎湖**公司诉称：鼎湖区*区为**别墅小区用地。就小区68号土地买卖事宜，2006年5月20日，被告和原告签订了《鼎湖**别墅区用地转让合同》，约定：土地价款为267882元；在签订合同日起，被告有在19个月内建设的义务；如逾期不建，原告有权收回土地，并由原告另行处理。2007年9月21日，被告办理了土地登记。但时至今日，被告仍未履行上述义务，使别墅小区设施配套、绿化建设、物业管理等不能如期进行，严重影响了小区的居住环境，致其他业主怨声载道。虽经多次催促，但被告仍置之不理。被告违背诚实信用的原则，不履行合同约定的义务，严重损害了原告和其他业主的合法权益。为此，特提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告签订的《鼎湖**别墅区用地转让合同》，被告立即将地号为“51-**68”的土地权属返还给原告，并恢复登记在原告名下；同时，原告愿将按合同收取的土地价款267882元返还给被告。2、本案诉讼、财产保全费用等由被告承担。
被告黎*昌辩称：一、 “51-**68”的土地权属已登记在被告名下，属被告财产，依法受到国家法律法规的保护，被告依法取得的土地使用权受法律保护，原告无权请求返还。根据《物权法》第九条规定，被告依法取得的土地使用权自登记之日起，其权属已经转移归被告所有。土地使用权属于用益物权，依法成立，未经法定程序，任何人无权剥夺。《物权法》规定不动产物权登记具有公示效力。“51-**68”号土地使用权记载于登记簿之日起，被告已经是该土地使用权公示的所有人。登记在被告名下的土地权属受法律保护，除非被告依法出让土地，否则任何个人、团体都无法剥夺被告对该土地的权属。二、合同约定的建设准备期19个月未届满。本案土地使用权是通过上手业主与原告签订合同后，再次出让给被告。出让时，该土地未办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，无任何建设施工条件。况且，根据合同第七条“乙方建设别墅必须按照甲方送有关部门审批后的有关资料和要求，完善一切报建手续及缴交完所有应交的税费、设计费和15000元施工费后方可施工”的规定，被告已按约定支付了上述全部费用。原告没有及时将建设资料移交给被告。致使不能按时施工。原告对此有重大过错，无权收回本案的土地使用权。根据合同约定，施工的起算时间应从原告将《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工执照》等施工建设证照交付被告之日起计算，而不应从合同签订之日起计算。2007年8月1日，原告领取了上述土地的《建设用地规划许可证》；2008年1月15日，取得《建设工程规划许可证》；2008年3月13日领取了《施工执照》。原告至今没有将上述证照交给被告进行施工。合同第八条的约定显失公平，属无效条款，请法庭不予确认。另外，原告不具有要求被告返还土地的主体资格。综上，原告不具备收回“51-**68”号土地的权利，也没有按约定将施工的证件交给被告进行施工，因此，过错责任在于原告，请法院驳回原告的诉讼请求。
原告鼎湖**公司提供证据如下：
1、营业执照。证明原告主体资格。
2、身份证。证明被告主体资格。
3、鼎湖**别墅区用地转让合同。证明：1、在签订合同日起，被告有在19个月内建设的义务；19个月以签订合同日计起，不是报建后计起。2、被告违反上述义务，原告有权收回土地，由原告另行处理。原告没有义务为被告报建和办理土地证，被告可以委托原告办理。
4、土地使用权证。证明被告在2007年9月21日办理了案涉地的登记。
5、相片。证明原告多次在小区显眼处公告催促被告履行建设义务。
经质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但对合法性、关联性及证明内容均有异议，不认可从合同签订日起在19个月内的建设义务，原告没有将有关证照交被告办理有关报建手续，过错在原告；合同第8条的约定，违反国家土地管理法规定，原告不具有收回土地资格，该条款属无效条款；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为土地证书不是被告办理，是原告代被告办理，该证书在原告手上，被告无法办理有关手续。确认土地使用证在原告手上的事实；对证据5的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为从来没有收到原告的通知，也没有看到相关的张贴。
被告黎*昌提供证据如下：
1、鼎湖**别墅区用地转让合同。证明原告与被告签订合同的实际日期为2007年7月25日。
2、2007年7月25日收据。证明被告是从上手业主购买该用地，并因此而支付合同变更费。
3、收据。证明被告因受让土地使用权已支付的有关费用。
4、施工执照存根、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。证明原告于2008年3月13日领取有关的施工证照，但没有交给被告进行施工建设。
5、2006年6月2日、2007年5月9日收据。证明合同生效日是2007年7月25日，上手业主是陈松坚，是陈松坚将土地再次转让给被告，才产生合同变更费。
经质证，原告对被告提供的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为签订日期应以合同为准；对证据2有异议，认为与本案无关；对证据3，认为交6万多元是被告履行合同第4条的内容；对证据4真实性无异议，对关联性有异议，认为原告无义务为被告办报建，是被告委托原告代办，委托关系是另一法律关系，与本案无关，不是原告有义务办理报建，是被告迟了委托原告办理报建；办理了有关报建手续后不是原告不交报建手续给被告，而是被告不领取报建手续；是否施工与手上是否持有相关报建手续没有关系；对证据5，认为过了举证期限，不予质证，与本案无关。
对原告鼎湖**公司、被告黎*昌提供的证据，本院经审查后认为：
被告对原告提供的证据1、2、3、4以及原告对被告提供的证据1、3、4的真实性无异议，对这些证据的真实性，本院予以确认；被告对原告提供的证据5有异议，但未能举证反驳，其异议理由不成立，对该证据的真实性，本院予以确认；原告对被告提供的证据2、5有异议，但未能举证反驳，其异议理由不成立，对该证据的真实性，本院予以确认。
综合双方当事人的陈述和本院采信的证据，本院确认如下事实：
原告成立了肇庆市鼎湖区**别墅区销售中心（以下简称销售中心），负责销售鼎湖新城**别墅小区的土地。2006年5月20日，原、被告签订了《鼎湖·**别墅区用地转让合同》，合同主要约定，原告将**别墅小区68号用地（红线面积为425.21平方米，每平方米630元）以267882元转让给被告，该款不包水电、终端、有线电视设施配套费以及办理土地转户所需的税、费。被告应按合同约定在2006年5月20日前付清土地转让款，自签订合同之日起计算超过19个月不建设的，原告有权终止合同，并没收被告已付的土地转让款，土地归原告所有，由原告另行处理。2006年6月2日，陈松坚向销售中心支付了购买**别墅小区68号用地购地款267882元。2007年5月9日，陈松坚向销售中心交纳了**68号用地的水电、终端、有线电视设施费、施工管理费和设计费共34500元。后经原、被告及陈松坚同意，将该地的合同权利转让给被告。2007年7月25日，销售中心收取了被告交来的**68号用地合同变更费16073元。2007年7月26日，被告向肇庆市鼎湖区城镇建设规划测量队支付测量费500元。2007年8月1日，肇庆市城乡规划局就68号用地颁发了《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续。2007年8月6日，被告向肇庆市鼎湖区城镇建设规划设计室支付了详细规划设计费219元。2007年8月10日，销售中心收取被告交来的**68号用地支付营业税、土地增值税、所得税，征地管理费、土地使用证办证费用共61080元。2007年9月21日，上述68号用地经肇庆市国土管理部门登记，核发了座落在鼎湖区新城51区地号51-**68号的土地使用证，该证编号为肇鼎国用（2007）第**号,土地使用权人为被告。该土地使用证现由原告持有。2007年12月10日，原告在**别墅区张贴通知，要求尚未建设的业主在2007年12月底前报建建设，逾期按合同约定处理。并自超过建设期限之日起按每月200元／㎡计收土地闲置费。2008年1月15日，肇庆市城乡规划局就被告的上述51-**68号用地建设颁发了《建设工程规划许可证》，准予该地建设。2008年3月13日，原告领取了肇庆市鼎湖区建设局建筑房地产业管理办公室颁发给被告的**68号用地建设施工执照。2009年1月15日，销售中心在**别墅区张贴通知，要求各施工户抓紧施工进度；对违反已超出原购地合同时间还未有建设的业户，开发商无义务协助报建及其他一切有关手续和动力施工用电等问题，将终止报建相关手续，一切责任与手续由业户自行解决，与开发商无关；小区配套设施完善后，开始收取管理费，未有建设的业户也要按时缴交管理费，直到交清所有款项方可建设。2009年12月28日，原告向本院提起诉讼，依原告的申请，本院于2009年12月29日对被告黎*昌所有的位于肇庆市鼎湖区*新城**别墅区的土地[土地证号：肇鼎国用（2007）第**号]和梁*明提供给原告用于财产保全担保的座落在肇庆市鼎湖区*新城**别墅的土地[土地证号：肇鼎国用（2006）第**号]实行查封。庭审中，原、被告均承认**68号用地至今没有建设。案经本院调解，双方各执己见。
本院认为：原、被告签订的《鼎湖·**别墅区用地转让合同》，实质是国有土地使用权转让合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和该法第五条 “当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，原、被告合同中 “乙方（被告）自签定合同之日起计算超过19个月不建设的，甲方（原告）有权终止合同，并没收乙方已付的土地转让款，土地归甲方所有，该宗土地由甲方另行处理”约定的违约赔偿责任，超出了履行合同后原告可以获得的利益，加重了被告的违约责任，有失公平，该条款违反上述法律的规定，是无效条款。原、被告的合同除上述条款无效外，其余内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自的义务。在合同履行过程中，被告已向原告交清土地价款及合同约定的其他费用，原告也确认被告已付清所有费用。且本案争议的土地使用权已经国土管理部门登记在被告名下，领取了国有土地使用证，被告已成为该土地的使用权人，因此，原、被告之间的合同已履行完毕。被告取得了“51—**68”号土地的使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定，被告对“51—**68”号土地的使用权，依法受到保护。被告虽然至今未对上述土地进行建设，但这是有关行政职能部门依法处理的范围。原告提出被告逾期不建设，要求解除与被告签订的合同，返还土地权属给原告，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：
驳回原告肇庆市鼎湖区**开发公司的诉讼请求。
本案受理费5318元，财产保全费1870元，共7188元，由原告肇庆市鼎湖区**开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 梁 永 康
审 判 员 陈 小 凤
人民陪审员 蔡 学 雄
二○一○年四月二十三日
书 记 员 苏 文 科
粤公网安备 44120302000088号
